Investing in land and buildings has always been a popular method of increasing wealth and securing it. In order to give private individuals access to this lucrative market, various fund constructions have established themselves. These financial products pool the capital of many participants and invest it in selected properties. The legaland economic conditions, depending on the type of fund. A sound knowledge of regulatory requirements, taxation and the inherent risks is indispensable for a successful investment strategy.
Strict investment regulations for open-ended real estate products
An open-ended real estate fund must have at least ten different properties to ensure sufficient diversification. A maximum of 20 percent of the total fund assets may be invested in land that is currently under construction. The acquisition of pure real estate may not exceed 15 percent of the fund assets. For investments in countries withdeviating currency, only 30 percent of the capital may flow into buildings, provided that the currency risk is not hedged. If, on the other hand, the currency risk is fully hedged, this restriction does not apply.
Further limits on shareholdings in companies
In addition, up to 49 percent of the assets may be invested in real estate companies in which the capital management company holds a majority interest. In other real estate companies, on the other hand, only up to 20 percent of the capital may flow. These strict requirements serve to protect investors and are intended to prevent an excessive concentration on individual risks.The capital management company must always monitor and document compliance with these limits. Deviations from these rules are only possible under the strictest conditions and with the approval of the supervisory authorities.
Determining the fund-specific market value
The value of the fund assets and the associated share certificates is not based on the current market prices. Instead, the value is calculated by independent experts on the basis of the German Valuation Ordinance. The expert takes into account both legal and economic aspects of the real estate portfolio. The income value consists of the land valueof an undeveloped property and the income value of the building. The building income value reflects the expected future income from the respective property.
Calculation of the daily redemption price
The value of the redemption prices of the share certificates is calculated on the basis of the net fund assets. These net assets consist of the accrued provisions, the fair value of the real estate portfolio and the available liquidity less existing liabilities. The valuation is carried out by the capital management company or in cooperation with a custodian bank.determined redemption price is then published daily on the stock exchange. This transparent approach creates trust and allows investors to make informed decisions.
Tax treatment of distributions
For tax purposes, the distributions are included in the income from capital assets, since the shares in real estate funds are considered securities. In contrast, rental income from direct investments in real estate is treated as income from renting and leasing for tax purposes. Investors must declare the investment as income from their capital assets at the time of their tax equalisation.If investors receive distributions from real estate funds, these are taxed at 25 percent capital gains tax as withholding tax. Since the loss offsetting restrictions introduced in 2009, losses from the sale of real estate funds can no longer be offset against other positive income.
Other tax framework conditions
Regardless of whether income is distributed or accumulated, it is taxable in both cases. The capital management company publishes the principles of taxation annually in the Federal Gazette. Income resulting from the increase in value of the properties is initially tax-free. However, if these revenues are sold profitably, the withholding tax will again apply.tax advantages arise when units of investment funds invest in foreign real estate.
International tax treaties and withholding taxes
Such benefits arise if the income comes from countries with which there is a double taxation agreement. In this case, the income will no longer be taxed in Germany, provided that the progression reservation does not apply. In many states, there is a withholding tax on income that is withheld directly upon disbursement. In Germany, investors can pay this tax up to 15Percent. Anything above this can be reimbursed directly by the investor abroad.
Settlement of foreign taxes
The real estate funds pay the withholding tax and issue a corresponding certificate upon request. This process requires careful documentation of all cross-border cash flows. In case of doubt, investors should seek information from a tax advisor about the specific regulations in the target country. Improper treatment of withholding tax can lead to unnecessarytax disadvantages. The correct application of the agreements ensures the maximum return after tax.
The risk of temporary fund closure
The suspension, i.e. the temporary closure of a fund due to insufficient liquidity, is one of the main risks. Such suspensions will result in shares not being redeemed and the properties being able to lose value. As a result, the shares in the capital management company also lose value. Open-ended real estate funds have always been considered a relativelysafe type of investment with annual price increases of approximately four percent. Funds with long-term leases were particularly secure.
Historical crises and their consequences
But then came the fund crisis in 2004, as rents in Germany did not continue to rise or even fall. Many office buildings were vacant and the funds’ cash and cash equivalents were rapidly shrinking. As a result, many funds had to be temporarily closed. The rapid closure of many funds also took place during the 2008 financial crisis and after the Brexit referendum.So share redemption was a serious problem for the industry as a whole.
Stricter legal regulations since 2013
Legislators therefore introduced stricter regulations in 2013 to increase stability. Since then, there has been a minimum holding period of 24 months for the share certificates. Only then can shares in an amount of up to 30,000 euros per half year be returned. By means of an irrevocable return declaration, the shareholder must express its intention to theCapital management company and must comply with a return period of twelve months.
Maximum duration of liquidity savings
A suspension of redemption due to insufficient liquidity may apply for a maximum of 36 months. If the capital management company does not manage to achieve sufficient liquidity within this period, its right to manage the fund expires. These regulations mean that investors can be less flexible today than they were a few years ago. However, it follows from the regulationsauch ein großer Vorteil für die Sicherheit des Kapitals. Das Fondsvermögen ist geschützt und das kommt wiederum den Anlegern zugute.
Bekannte Beispiele für offene Fonds
Zu den bekannten offenen Immobilienfonds zählen Produkte wie der hausInvest oder der Grundbesitz Europa. Auch der Grundbesitz Global und der Unilmmo Europa gehören zu den etablierten Angeboten am Markt. Diese Fonds bieten eine breite Streuung über verschiedene Regionen und Nutzungsarten. Anleger schätzen die tägliche Verfügbarkeit und die professionelle Verwaltung der Objekte. Die historischePerformance zeigt, dass langfristiges Engagement in dieser Anlageklasse belohnt wird.
Grundprinzip geschlossener Immobilienprodukte
Bei geschlossenen Fonds steht die Investition in konkrete Immobilienprojekte im absoluten Vordergrund. Meist bezieht sich der Fonds auf ein einzelnes Projekt oder maximal auf zwei Vorhaben. Es darf auch in Forste, Wald und Agrarland investiert werden. Entweder stehen die Objekte, in die investiert wird, von vornherein fest, sodass der Käufer genau weiß, worin er investiert. Oder es handelt sichum ein nicht spezifiziertes Portfolio, bei dem die Anleger noch nicht alle Investitionsobjekte kennen.
Kapitalbeschaffung und Markt für Anteile
Um welche Art es sich konkret handelt, erfahren die Interessenten im Verkaufsprospekt des Fonds. Sobald das vorgesetzte Kapital von den Einlegern einbezahlt wurde, wird der Fonds geschlossen. Ab diesem Zeitpunkt sind keine weiteren Ein- oder Auszahlungen mehr möglich. Wenn sich ein Anleger trotzdem dazu entscheidet, aus dem Fonds austreten zu wollen, ist dies nur über den Zweitmarkt möglich.Dieser Verkauf ist aber oft mit erheblichen Verlusten verbunden und wird daher meist nicht genutzt.
Renditeerwartungen und Laufzeiten
Im Gegensatz zum offenen Fonds ist hier eine Investition meist erst ab 10.000 Euro möglich. Ein großer Vorteil eines geschlossenen Fonds ist die Rendite, die zwischen fünf und sieben Prozent ausfällt. Ein negativer Aspekt ist die lange Laufzeit von 15 bis 25 Jahren. Erst nach dieser Laufzeit können Anleger mit nennenswerten Erträgen rechnen. Für die Höhe des Gewinns spielen mehrere Faktoren einewichtige Rolle.
Standortfaktoren und Mietausfallrisiken
Zu diesen Faktoren gehören unter anderem die Lage des Objektes, was sich intensiv auf den Mietpreis und die Vermietung auswirkt. Vor der Auswahl des richtigen Fonds sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass das Objekt gut ausgelastet ist. Nicht selten ist es der Fall, dass bei Neubauten noch vor Baubeginn bereits 50 Prozent der Mietverträge unterschrieben sind. Wenn das Objekt nichtattraktiv genug für potenzielle Mieter ist, müssen Anleger mit einem Mietausfall rechnen. Ein Mietausfall wirkt sich negativ auf die Rendite aus und bedeutet im schlimmsten Fall die Insolvenz des Fonds.
Rechtsformen und gesetzliche Grundlagen
Geschlossene Fonds werden in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, der GbR oder der KG betrieben. Das Kapitalanlagesetzbuch vom Juli 2013 regelt alle Aspekte geschlossener Immobilienfonds. Manchmal gelten auch die Vorschriften des Wertpapierprospektgesetzes und des Wertpapierhandelsgesetzes. Da offene und geschlossene Immobilienfonds unterschiedliche Rechtsformen haben, ergeben sich unterschiedlicheKonsequenzen. Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft managt einen offenen Fonds, geschlossene Fonds hingegen werden von der Geschäftsführung oder einer Personengesellschaft betreut.
Haftungsrisiken für Gesellschafter
Da eine geschlossene Fondsgesellschaft eine Personengesellschaft ist, kann eine Nachschusspflicht eines Gesellschafters entstehen. Dieser muss das Kapital anteilsmäßig erhöhen und für Verluste haften. Dies ist vor allem der Fall bei einer GbR, wenn der wirtschaftliche Erfolg ausbleibt. Der Gesellschafter einer GbR haftet für die Verbindlichkeiten der gesamten Gesellschaft, sollte es zurInsolvenz kommen. Bei einer KG oder GmbH & Co. KG sieht das Ganze etwas anders aus.
Begrenzte Haftung bei Kommanditgesellschaften
Hier haftet der Kommanditist nur bis zur Höhe seiner eigenen Einlage. Dies gilt auch bis zur Höhe seiner erbrachten Einlagen, im Falle, dass er mehr Ausschüttungen erhält, als der Fonds erwirtschaftet hat. Dass die Gesellschaft eine Personengesellschaft ist, hat außerdem zur Folge, dass es keine Rücknahmepflicht der Anteile gibt. Anleger können ihre Anteile dennoch privat veräußern. Es gibtderzeit jedoch keinen wirklich guten Markt für die Veräußerung von Anteilen an geschlossenen Fonds.
Schutzmechanismen für Privatanleger
Unmöglich ist ein Verkauf aber nicht, weshalb Interessenten sich vor der Zeichnung ihrer Anteile umfassend informieren sollten. Es muss geprüft werden, ob der Gesellschaftsvertrag eine Zustimmung des Fondsmanagements verlangt. Im Normalfall ist es so, dass Anleger bis zur Auflösung der Gesellschaft an ihre Anteile gebunden sind. Das im Jahr 2013 eingeführte Kapitalanlagegesetzbuch sorgt auch fürden Schutz des Privatanlegers. Es schreibt strenge Pflichten für geschlossene und offene Fonds vor.
Aufsicht und Prospekthaftung
Fondsgesellschaften müssen sich bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht registrieren lassen. Sie werden durch diese Behörde überwacht und sind zur regelmäßigen Berichterstattung verpflichtet. Ersteller und Verkäufer haften für falsche Angaben in Verkaufsprospekten. Ein öffentlich bestellter Gutachter muss die Immobilie zunächst bewerten, ehe sie von der Fondsgesellschaft erworbenwerden kann. Es müssen Jahresabschlüsse und Berichte erstellt werden, welche anschließend von einem Abschlussprüfer geprüft werden.
Informationspflichten und Beschwerdestellen
In den Verkaufsprospekten müssen sich weiterhin viele Angaben und Risikohinweise über das Investitionsobjekt befinden. Sollten sich Anleger beschweren wollen, gibt es in Deutschland zwei fachspezifische Stellen. Diese sogenannten Ombudstellen für Sachwerte und Investmentvermögen sowie für Investmentfonds des Bundesverbands helfen bei Konflikten. Die Schlichtungsstellen arbeiten unabhängig undbieten eine kostenlose Konfliktlösung an. Eine Beschwerde bei diesen Stellen ist oft der erste Schritt zur Klärung von Unstimmigkeiten.
Steuerliche Einordnung geschlossener Modelle
Wie Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds besteuert werden, hängt von der Rechtsform der Gesellschaft ab. Bei einer GmbH & Co. KG werden die Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt. Bei einer GbR gelten sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Früher war es so, dass Verluste, die zum Beispiel aus Sonderabschreibungen entstanden, mit positiven Einkünften aus anderenEinkunftsarten verrechnet werden konnten. Seit dem Jahr 2005 ist das anders, denn in diesem Jahr wurde der entsprechende Paragraph des Einkommensteuergesetzes rechtskräftig.
Verlustverrechnungsbeschränkungen
Dieser besagt, dass Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnet werden dürfen. Diese Änderung der Gesetzeslage hat die Attraktivität geschlossener Fonds für reine Steuersparmodelle deutlich reduziert. Anleger müssen ihre Erträge nun strikt nach den geltenden tariflichen Regelungen versteuern. Eine individuelle steuerliche Beratung ist vor der Zeichnung von Anteilen daherunerlässlich. Nur so lassen sich unerwartete steuerliche Nachteile im Nachhinein vermeiden.
Erhöhte Risiken und Totalverlustgefahr
Nachschusspflicht, mangelnde Fungibilität und fehlende Rücknahmeverpflichtung bergen einige Risiken für den Anleger. Diese Faktoren können im schlimmsten Fall zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Da es kaum steuerliche Vorteile gibt, werben geschlossene Fonds mit hohen Renditen bis zu 10 Prozent. In den Verkaufsprospekten ist beschrieben, nach welchen Kriterien Geld investiertwerden soll. Diese Angaben werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht geprüft.
Mängel bei der Prospektprüfung
Dort müssen sich alle geschlossenen Fonds registrieren lassen, geprüft wird allerdings nur auf formelle Vollständigkeit. Eine Prüfung auf den tatsächlichen Wahrheitsgehalt der Angaben findet durch die Behörde nicht statt. Interessenkonflikte sind dem Anleger somit oft nicht bekannt. Im Jahr 2015 führte eine bekannte Verbraucherorganisation eine Studie durch. Diese stellte fest, dass bei 57Prozent von 1.139 geschlossenen Fonds, die seit 1972 eröffnet wurden, die Anleger ihr eingesetztes Kapital verloren.
Eignung als Altersvorsorge und Managementrisiken
Anleger sollten daher wissen, dass sich eine solche Vermögensanlage aufgrund des hohen Risikos nicht so gut als Altersvorsorge eignet. Weitere Risiken bestehen in einer nicht ausreichenden Qualifizierung der Geschäftsführung. Auch schlechte Absichten der Gründungsbeteiligten können den Erfolg des Fonds gefährden. Verwaltungskosten werden oft über die verbundenen Gesellschaften abgerechnet. Diesist möglich, da die Treuhänder den Beteiligten untergeordnet sind und diese Art der Abrechnung dadurch nicht auffällt.
Zusammenfassung der Vorzüge geschlossener Konstrukte
Die Vorteile geschlossener Fonds liegen in der Möglichkeit der direkten Immobilienanlage. Der Anleger erhält genaue Information darüber, in welches Objekt investiert wird. Zudem winkt eine sehr gute Rendite, die ab sechs Prozent startet und bis in den zweistelligen Bereich steigen kann. Ein weiterer Pluspunkt ist der deutlich geringere Verwaltungsaufwand im Vergleich zum direkten Kauf einerImmobilie. Diese Aspekte machen geschlossene Modelle für erfahrene Investoren durchaus attraktiv.
Die Schattenseiten der geschlossenen Beteiligungen
Die Nachteile geschlossener Fonds dürfen jedoch nicht unterschätzt werden. Der Mindestbetrag für eine Investition liegt meist bei 10.000 Euro, weshalb sie nicht für Kleinanleger geeignet sind. Fondsanteile können nur über einen festen Zeitraum erworben werden und erfordern eine lange Haltedauer. Zudem besteht ein teils hohes Risiko, denn dadurch, dass meist in nur ein Objekt investiert wird,findet keine Risikostreuung statt. Diese Nachteile schränken den Kreis der geeigneten Anleger erheblich ein und erfordern eine genaue Abwägung.
Screenshot youtube.com
